Restriktionen der Vergangenheit nur schwer abzutragen – Mehr Eigenverantwortung für die Kommunen nötig

Die Wohnungsknappheit in der Region Stuttgart, vor allem für Familien mit mehreren Kindern und geringem Einkommen, ist so offenkundig geworden, dass selbst erklärte Gegner der Baulandbereitstellung einen großen Bedarf einräumen müssen. Die nüchterne Erkenntnis der Diskussionen in den letzten Wochen ist aber auch, dass Gemeindeentwicklung ein langfristig ablaufender dynamischer Prozess ist. Auf Knopfdruck funktioniert das nicht. Selbst wenn alle Beteiligten größte Anstrengungen unternehmen, wird es Jahre dauern, bis Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht kommen.

Nicht erst seit dem Zustrom von Flüchtlingen werden die Stimmen lauter, dass das Wohnraumangebot in der Region Stuttgart bei weitem nicht der Nachfrage standhält. Vor allem Alleinerziehende, Familien mit mehreren Kindern oder geringem Einkommen tun sich bei der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung schwer. Nicht zuletzt als Folge einer zu restriktiven Politik des Verbands Region Stuttgart haben viele Kommunen in den letzten Jahren zu wenig Bauland bereitgestellt. Verschärfungen im Mietrecht und zu wenig Mittel für den öffentlich geförderten Wohnungsbau sind weitere Gründe für den Engpass. Darauf haben die Freien Wähler seit Jahren – leider ohne ausreichenden Erfolg – hingewiesen.

Jetzt rufen alle nach den Kommunen und Investoren. Dabei wird zu wenig berücksichtigt, dass das Umsteuern, bis die Anstrengungen auf dem Markt spürbar werden, Jahre verschlingt. Mit dieser Problematik befasste sich der Planungsausschuss des Verbands Region Stuttgart in seiner letzten Sitzung. Aus Sicht der Verbandsverwaltung stellen sich die Dinge wie folgt dar:

„Das Wohnungsangebot hält auch in der Region Stuttgart der Nachfrage keineswegs Stand“, sagte Planungsdirektor Thomas Kiwitt im Planungsausschuss. In der Region werden also schnell neue, bezahlbare Wohnungen benötigt. Und das möglichst dort, wo der Regionalplan bereits große, verkehrsgünstig gelegene Flächen vorsieht. Diese 41 regionalen Wohnungsbauschwerpunkte eignen sich bestens für eine kompakte, flächensparende Wohnbebauung. Idealerweise könnte dort also preiswerter Wohnraum entstehen. „Hier haben wir im Regionalplan Wachstumsreserven vorgesehen, die wir jetzt dringend brauchen“, so Kiwitt weiter. Rein rechnerisch ließen sich in den regionalen Wohnbauschwerpunkten auf gut 390 Hektar Wohnungen für fast 35.000 Einwohner bauen. 270 Hektar davon sind bereits in Flächennutzungspläne aufgenommen, auf 85 Hektar könnten sogar recht schnell Wohnungen für knapp 8.000 Einwohner entstehen, weil es dafür schon Bebauungspläne gibt. Für 120 Hektar oder ein Potenzial von gut 10.000 Einwohnern gibt es allerdings noch keinerlei Pläne. Und warum passiert dort nichts? Eine erste Annäherung an eine Antwort liefern die Ergebnisse einer Umfrage unter Gemeinden mit regionalen Wohnungsbauschwerpunkten, die im Ausschuss vorgestellt worden sind.

Von 27 regionalen Wohnbauschwerpunkten mit einer unbebauten Fläche von mehr als drei Hektar sollen 19 vollständig bebaut werden, fünf teilweise und drei gar nicht, so die Vorstellungen der Städte und Gemeinden. Dafür werden verschiedene Gründe angegeben: Einschränkungen durch den Naturschutz, keine Verkaufsbereitschaft der Grundstückseigentümer, Bereitstellung erforderlicher Ausgleichsflächen, lange Verfahrensdauer, Lärm oder geänderte städtebauliche Vorstellungen.

Dringender Handlungsbedarf

Was kann die Regionalplanung also tun? Die Region habe nur eingeschränkte Handlungsmöglichkeiten bei der Entwicklung des Baulands, so Thomas Kiwitt. „Beim Regionalplan sind die Hausaufgaben weitgehend gemacht“. Doch bei Bedarf müsse eine Anpassung erfolgen. Mit den (Ober)Bürgermeistern aus den Städten, in denen regionale Wohnbauschwerpunkte liegen, wird in Kürze ein Gespräch stattfinden. Um preiswerten Wohnraum wird sich dann eine Fachtagung im Juli drehen. „Die Realisierung von Bauland bleibt Sache der Kommunen. Aus regionaler Sicht werden wir aber nicht müde zu betonen, dass es notwendig ist, Wohnraum anzubieten. Und wir werden die Kommunen dabei unterstützen“, unterstrich Thomas Kiwitt.

Die Lebenswirklichkeit in den Kommunen wird nicht erkannt

Der Sprecher der Regionalfraktion Freie Wähler, Bürgermeister Wilfried Wallbrecht aus Esslingen, verdeutlichte in seinen Ausführungen, dass die Region die Realität im kommunalen Geschehen nicht anerkennt, weil das mit dem Eingeständnis verbunden wäre, dass man in der Vergangenheit den Fehler gemacht hat, nicht auf die mahnenden Stimmen der Gemeinden, aber auch der Fraktion Freie Wähler, zu hören. Die Verbandsverwaltung hält immer noch daran fest, dass ihre langfristigen Bevölkerungsprognosen, trotz Flüchtlingszustrom, zutreffend sind. Die aktuellen (höheren) Zahlen des Statistischen Landesamts werden nicht verinnerlicht.

Wallbrecht kritisierte, dass schon wieder Monate vergangen sind, ohne dass konkrete Schritte eingeleitet wurden. „In den Kommunen brennt der Kittel und sie werden im Laufe der Jahre in noch größere Nöte kommen“. Es helfe nichts, wenn die Region auf die theoretisch verfügbaren Flächen verweise. Man müsse den Ball zurückspielen und alle Kommunen auffordern, mit konkreten Planungsvorschlägen auf den Verband zuzugehen. Der immer wieder erfolgte Verweis auf die Innenentwicklung bringe nicht weiter, da sich das tatsächliche Potenzial zunehmend erschöpfe und die Reserven an Baulücken völlig überschätzt würden.

Theorie und Praxis

Es ist und bleibt ein Fehler, dass man die Gemeinden außerhalb der Siedlungsbereiche zu wenig berücksichtigt. 1 % zugebilligtes Bevölkerungswachstum in 5 Jahren liegt völlig neben dem Bedarf. Bei der Zuweisung von Flüchtlingen und bei der Anschlussunterbringung bzw. Versorgung von Obdachlosen werden auch keine Unterschiede gemacht. Natürlich kann Baulandentwicklung nicht beliebig ablaufen, wichtige regionale Regeln wie z.B. Grünzüge, Vorranggebiete oder ÖPNV-Anbindung, sind zu beachten. Der quantitative Rahmen muss aber weiter gefasst werden.

Mehr kommunale Eigenverantwortung trägt zur Lösung bei

Als Fazit ist festzuhalten, dass die Städte und Gemeinden in dieser zentralen Frage der Daseinsvorsorge einfach mehr Gestaltungsfreiheit brauchen. Sie würden damit verantwortungsbewusst umgehen. Die Region muss ihren Kurs ändern. Dazu eine Äußerung des für Immobilienwirtschaft zuständigen Dekans an der Fachhochschule Nürtingen/Geislingen, Prof. Göotz: „Über steigende Immobilien- und Bodenpreise zu klagen und gleichzeitig Bauflächen künstlich knapp zu halten, das passt nicht zusammen. Da fehlt es an der klaren Abwägung der Ziele und der ehrlichen Kommunikation gegenüber der Bevölkerung“.

Auf Drängen der Freien Wähler, unterstützt von der FDP, wurde in den Beschluss folgender Satz eingefügt: „Der Verband Region Stuttgart setzt auf allen Ebenen (Bund, Land, Kommunen) sein politisches Gewicht ein, um den Wohnungsbau zu beschleunigen und zu erleichtern.“ Dazu gehören u.a.: Erhöhte Abschreibung im Wohnungsbau über die zu geringen jüngst erzielten Verbesserungen hinaus, Erleichterungen im Landesrecht (LBO, Stellplätze, Fahrradabstellplätze, schnellere Genehmigungsverfahren) und Anpassungen im Bundesrecht (Planungsrecht, Energiesparverordnung, kürzere Verfahren).


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